Сравнить списки

Я с удовольствием отвечу на любой ваш вопрос о Лос Анджелесе, о рынке недвижимости, о выгодных инвестициях в коммерческую или жилую недвижимость. Ниже представлены ответы на наиболее часто задаваемые вопросы.

Зачем нужен агент в эпоху интернета, когда пользователь может сам найти предложения о покупке и аренде недвижимости онлайн?

Конечно, любую поисковую деятельность пользователь вправе осуществлять самостоятельно. На профильных ресурсах интернета размещено большое количество объектов, поэтому при знании английского языка и верном целеполагании вы можете найти подходящий. Но это теоретически, а на практике за каждым объектом стоит агент по недвижимости, представляющий интересы продавца. В сфере недвижимости США просто не принято заключать сделки по принципу «из рук в руки». 97% сделок с недвижимостью заключается через риэлторов. Однако надо понимать, что агент, представляющий продавца, не заинтересован в том, чтобы способствовать снижению цены – ведь от этого напрямую зависит его профит. Он также не обязан анализировать инвестиционную привлекательность недвижимости, выставленной на продажу. Не говоря о том, что может скрыть некоторые факторы, снижающие привлекательность жилья для покупателя в целом.

Если ваши интересы как покупателя или арендатора никто не представляет, то можно прогнозировать трудности, которые у вас возникнут, и ошибки, которых вы наверняка хотите избежать. Сотрудничество с риэлтором, который специализируется на недвижимости Лос Анджелеса, позволит вам заключить безопасную сделку с наименьшими затратами.

Помимо этого важно понимать, что предложения, представляющие наибольший интерес, находятся в закрытом доступе. Необходимое условие получения доступа к этой информации – наличие лицензии. Нанимая агента, вы получаете доступ ко всему рынку недвижимости Лос Анджелеса, то есть к любой собственности, выставленной на продажу или в аренду на сегодняшний день.

Сколько стоят ваши услуги?

При покупке недвижимости в США, в отличие от России, услуги риэлтора для покупателя бесплатны. Труд риэлтора оплачивается продавцом недвижимости посредством заранее согласованной комиссии (обычно 5-6% от стоимости объекта). Как правило, у обеих сторон – продавца и покупателя – есть свой агент. После завершения сделки комиссия делится пополам между риэлторами.

При аренде жилья, комиссия агента составляет 5% от годовой суммы аренды или арендного срока, но не более $3,000. Например, если ваша аренда $7,000 в месяц сроком на 5 месяцев то, комиссия агенту составит $1,750 ( 7000*5*0.05).

Услуги риэлторской компании в Лос Анджелесе бесплатны для покупателей домов и квартир в США а также Калифорнии и Лос Анджелесе так как по местным обычаям компенсация агентам оплачивается продавцом данного объекта (Listing Agent).

Почему выгодно покупать недвижимость в Лос-Анджелесе?

Калифорния сама по себе и Лос Анджелес в частности не нуждаются в дополнительной рекламе. Однако между понятиями «хорошо бы» и «выгодно» есть существенная разница. Вот несколько основных аргументов в пользу приобретения недвижимости в Лос-Анджелесе:

  • Ликвидность. По данным NAR (американской государственной ассоциации риэлторов) в 2014 году Лос Анджелес возглавил десятку самых популярных городов США для заграничных инвесторов, опередив Нью-Йорк и Майами. Следовательно, если вы приобретаете здесь жилье сегодня, завтра у вас не будет проблем с его продажей. Конечно, в случае возникновения такого намерения.
  • Самореализация. Уровень и разнообразие вариантов получения образования как возможность наиболее полно реализовать себя и заложить прекрасную основу для будущего ваших детей.
  • Безграничные возможности работать и зарабатывать хорошие деньги.
  • Диверсификация инвестиций. Американский рынок очень привлекателен для инвесторов, рассматривающих варианты вывода своих капиталов из проектов в других странах.
  • Pied-a-Terre. Этот французский термин означает, что хозяин недвижимости обычно живет в другом месте и приезжает в Лос Анджелес несколько раз в год. То есть, приобретенную недвижимость можно использовать как для постоянного проживания, так и для сдачи в аренду. Вы можете при желании часть времени проживать в ваших апартаментах сами, а часть времени сдавать их.

Существуют ли ограничения на приобретение жилой недвижимости для иностранцев?

Никаких ограничений нет. Жилую недвижимость можно приобретать посредством ипотечного кредитования в американском банке. В этом случае первоначальный взнос должен составить 40-50%. Я тесно сотрудничаю с несколькими русскоговорящими сотрудниками кредитных организаций, и при вашем желании они подробно объяснят, как работает американская ипотека. Коммерческую недвижимость иностранец может приобрести только за наличные.

Как в Лос-Анджелесе относятся к иностранцам?

Калифорнийцы в большей степени, чем их соседи из ближайших штатов, привыкли к иностранцам. Ведь именно в Калифорнию съезжается наибольшее число эмигрантов. Причина: идеальные погодные условия и высокоразвитая инфраструктура города. Тот, кто хотя бы раз бывал в Лос Анджелесе, наверняка заметил местное многообразие национальностей. В отличие от других штатов Америки, где проживают в основным уже 5 – 6 поколения когда-то приехавших эмигрантов, то в Лос Анджелесе очень много иммигрантов именно первого поколения. Акцент здесь никого не смущает, более того, некоторые латиноамериканцы с трудом говорят по-английски, так как работают «среди своих». Русскоговорящих здесь много ( порядка 200,000 в ЛА и его районах) и проживают они в основном в районах Западного Голливуда. В этом районе есть русские магазины, детские садики, школы, рестораны и даже баня. Анекдот по теме: Заходит американец в русский магазин в Лос Анджелесе и говорит: ”Hello, can you please help me?”. Продавец, не зная что ответить, поворачивается и кричит в подсобку: «Зина, подойди сюда, обслужи иностранца!»

Имею намерение купить дом в Лос-Анджелесе. Какими должны быть мои первые шаги?

Если вы подходите к процессу покупки дома разумно, вам стоит заранее ответить себе на ряд вопросов и вооружиться знаниями по теме. Основные вопросы таковы:

  • Дом за какую цену я могу себе позволить?
  • Буду ли я платить всю сумму или часть стоимости финансировать через банк?
  • Какие документы я могу предоставить в качестве гарантии своей платежеспособности?
  • Какая форма собственности мне подойдет?

Что же касается практической стороны сделки, то советы таковы.

  • Ознакомьтесь с процедурой оформления документов на приобретение недвижимого имущества в США. Вам необходимо знать основные положения, начиная от выбора дома и заканчивая получением ключей.
  • В сфере недвижимости есть ряд важных терминов на английском языке, значение которых неплохо бы знать, чтобы свободно ориентироваться, общаясь на данную тему и готовясь к сделке. (offer, counter offer, acceptance, escrow, deposit, down payment, contingency period, title insurance, assessed value, property tax, deed)
  • Если вы хотите получить ипотечный кредит, то ознакомьтесь со всеми необходимыми условиями.

Как происходит процесс купли-продажи?

Как только вы определяетесь с выбором объекта, я подготавливаю offer, то есть предложение приобрести объект по определенной цене и на определенных условиях. Начинается торг. Если продавец считает, что offer занижен, то его агент высылает встречный offer, и так до тех пор, пока не определится окончательная цена. После этого открывается «эскроу».

Что такое эскроу (escrow)?

Эскроу – это лицензированная компания, которая производит обмен недвижимости на наличные. Суть эскроу в том, чтобы обеспечить безопасность сделки для обоих участников и ее соответствие государственным стандартам. В целях безопасности сделки эскроу открывается у третьей, независимой от обоих агентов стороны, которой доверяют все остальные участники сделки. Это некая аналогия аккредитива, но им занимаются лицензированные агентства. Эскроу занимает от 7 до 40 дней в зависимости от условий сделки (с кредитом не меньше 30 дней). Эскроу одновременно представляет интересы покупателя и продавца, таким образом упрощая процесс купли-продажи. Расходы на услуги эскроу делятся поровну между сторонами.

Какие расходы связаны с покупкой недвижимости?

На долю покупателя приходятся:

  • оплата эскроу (услуг компании, которая занимается депонированием и переводом средств в процессе купли-продажи. В среднем $4,000 -10,000 точная сумма зависит от цены объекта)
  • инспекция профессиональной компанией на предмет исправности вентиляции, кондиционера, электричества, так же наличие плесени/термитов, трещин на стенах и потолках (от $300 до $1000)
  • годовой налог на недвижимость, которой составляет 1,25% от стоимости объекта.

При ипотечном кредитовании (mortgage) добавляются:

  • расходы на получение кредита (в среднем 1% от занимаемой суммы)
  • годовая страховка на случай пожара, кражи и ущерб ($500 -2,000)
  • услуги оценщика (appraisal report) от $300-1,000. При кредитовании, банк обязует покупателя нанять оценщика, чтобы удостовериться, что стоимость объекта соответствует среднерыночной цене. Банк выдаст кредит либо на стоимость объекта, либо на оцененную стоимость, смотря какая цифра меньше. Другими словами, если оценщик подсчитал, что цена объекта ниже, чем в контракте, что покупателю придется доплачивать разницу наличными.

Дает ли владение недвижимостью в Америке право на грин карт?

К сожалению, владение недвижимостью никоим образом не влияет на получение статуса постоянного резидента Калифорнии. Возможно, что вам будет легче получить визу, так как покупка жилья является веской причиной для посещения страны. Если вы собираетесь подавать на гостевую/туристическую визу, то цель визита: «просто посетить страну» звучит не убедительно. Желательно иметь уважительную причину: бизнес, конференция, посещение Диснейленда с детьми, и т.д. Если у вас есть вопросы, связанные с эмиграцией и натурализацией, высылайте вопрос по электронной почте, я и мои коллеги-адвокаты будем рады помочь чем возможно.

В чем преимущества приобретения недвижимости в США?

Иностранные инвесторы с давних времен считают рынок недвижимости Калифорнии наиболее стабильным и безопасным в мире. По данным последнего обзора Ассоциации иностранных инвесторов, составленного на основании опроса участников рынка недвижимости, почти восемьдесят процентов покупателей считают, что именно в Южной Калифорнии существуют наиболее благоприятные условия для увеличения рыночной стоимости капитала.

В чем преимущества приобретения недвижимости в Калифорнии?

Калифорния — это прежде всего качественный и безопасный образ жизни как Вашего поколения, так и наших детей и внуков. Высокий уровень образования (10 известнейших в мире университетов в Лос Анджелесе), самые высокие заработные платы, сильная и стабильная экономика, развитая инфраструктура работы , отдыха и развлечений, доступные цены на продукты питания, а также солнце 364 дня в году, ОКЕАН и все развлечения связанные с ним – Океанская Рыбалка в 10 минутах от дома, Подводная Охота, Кайтсерфинг, Ныряние с аквалангом, Парусный спорт, Горный и шоссейный велоспорт (районы Малибу и Палос Вердес), пальмы и много другое… и так круглый год. Трудно найти лучшее место на земле чтобы купить себе дом или кондоминиум,таунхаус для отдыха или постоянного места жительства, или коммерческую недвижимость (а может и то и другое) приносящую Вам порядка $200,000 или $300,000 в год.

Какие основные типы недвижимости в штате Калифорния, США?

  • Single family residence (SFR) – (по английски “home”, “house”) или дом для одной семьи (по английски “single family home”)
  • Condominium – Квартира (“condo”, кондо)
  • Townhouse – Квартира с отдельным входом с улицы, обычно 2 или более уровневая, имеющая гараж, от дома отличается наличием смежных стен с соседями и наличием ассоциации жильцов (таунхауз)
  • Duplex – Дуплекс, отдельностоящий жилой дом состоящий из 2 отдельных квартир под общей крышей.
  • Triplex – Триплекс, отдельностоящий жилой дом состоящий из 3 отдельных квартир под общей крышей.
  • Fourplex – Форплекс, отдельностоящий жилой дом состоящий из 4 отдельных квартир под общей крышей
  • Rental units – Рентал Юнитс, Многоквартирное здание от 5 квартир предназначенное для сдачи в аренду.
  • Warehouse – Склад либо складские помещения
  • Retail Space – Магазин, Кафе, Ресторан
  • Office Building – Офисное здание

Какая сейчас ситуация с ценами на недвижимость в Калифорнии?

В настоящий момент цены на недвижимость в Калифорнии продолжают расти. В сочетании с низким долларом это создает идеальную возможность приобрести недвижимость по выгодным ценам.

Что определяет цену на недвижимость в Калифорнии?

В Лос Анджелесе на цену недвижимости обычно влияет местоположение, район, близость к океанскому побережью, вид из окон, цены на соседние дома, год постройки, дизайн интерьера и участка, а также полезная площадь и размер участка. Самое главное, конечно, это местоположение, т.к. имея хороший участок с выгодным расположением Вы всегда можете обновить или полностью перестроить сам дом.

Во время индивидуального тура мы с радостью поможем Вам выбрать выгодное расположение недвижимости в Лос Анджелесе, а также сам дом или квартиру.

Какие документы нужны для приобретения недвижимости в США?

Для покупки недвижимости в США требуется загранпаспорт. Собственно это все. В случае покупки на оформление сделки уходит 30-45 дней. Клиенту не обязательно находиться все это время в США, поскольку можно оформить доверенность на опытного специалиста, который завершит сделку.

Что будет с жильем в мое отсутствие?

Вы можете доверить управление вашей квартирой,домом или коммерческой недвижимостью опытной менеджмент-компании, которая по вашему желанию будет сдавать ее в аренду. Доход, полученный с аренды, компания перечислит на ваш счет в любом банке мира.

Как проверить объект на юридическую чистоту?

В Калифорнии, как и во многих других штатах действует закон страхования права собственности, тaк называемый “Тайтл Иншуранс”. Вы покупаете этот страховой полис при покупке недвижимости и страховая компания совместно с эскроу компанией проверяет юридическую чистоту дома или квартиры и выдает Вам “чистый” титул и также страховой полис на этот титул.

Какие ограничения на покупку недвижимости в Калифорнии для иностранцев?

Иностранный владелец любого имущества в  Калифорнии ничем не отличается от резидентов штата. Вы обладаете всеми правами управления движимого или недвижимого имущества.

Как купить недвижимость в Лос-Анджелесе удаленно?

Покупателю не обязательно находится в Калифорнии, достaточно oформить доверенность (power of attorney) на Bаше довeрeнное лицо, которым может быть Bаш aдвoкат, друг или родственник, котoрый будет иметь право подписи. Находясь за пределами США доверенность получают в Американском посольстве или консульcтвe.

Как вы организуете осмотр недвижимости?

После консультации с клиентом о его ценовом диапазоне и предпочтительного района мы показываем ВСЕ предложения на данный момент.

Организовать осмотр недвижимости можно, позвонив нам по телефону +1 (323) 284-5979 или написав нам на наш адрес электронной почты: Mark.Yusupov@sothebyshomes.com, указав удобныe для Bас день и время.

Возможно ли ипотечное кредитование для иностранцев?

Да, возможно! При внесении первоначального депозита в размере 40 или 50%  Вам могут выдать ипотечный кредит в банках США. Свяжитесь с нами заранее если вы планируете использовать ипотеку для покупки недвижимости в Лос Анджелесе.

Какие документы нужны для получения ипотеки иностранцам?

Вы можете получить ипотечное кредитование на вашу оффшорную компанию или на физическое лицо. Обычно требуется выписка из банка и письмо от вашего бухгалтера или аудитора. Свяжитесь с нами заранее если вы планируете использовать ипотеку для покупки недвижимости в Лос Анджелесе.

Марк Юсупов
Агент по недвижимости в Лос-Анджелесе